지방은 미달 속출에 미분양 공포 확대… 분양가·입지 따라 양극화 극심
최근 청약시장이 전반적으로 침체한 가운데 올해 1분기 전국 신규 분양 아파트의 60% 이상이 모집 가구수를 채우지 못하고 미달된 것으로 나타났다.
서울은 100% 청약 마감에 성공한 반면, 지방은 청약 미달이 속출하는 등 양극화가 심화하는 모습이다. 한국부동산원 청약홈의 청약 결과를 분석한 결과 전국 1분기 분양단지 34개 곳 가운데 1·2순위 내에 청약이 마감된 곳은 13곳으로 38.2%에 그쳤다.
경기도는 1분기에 8개 단지가 분양돼 75%인 6개 단지가 미달됐고, 인천도 5개 단지가 분양돼 1개 단지만 마감돼 미달 비율이 80%에 달했다. 이로 인해 올해 전국 아파트 1순위 청약경쟁률은 평균 5.1대 1로 작년 4분기 평균 2.9대 1보다는 올랐지만, 작년 1분기 11.4대 1에 비하면 반토막 난 모습이다.
부동산 R114 여경희 수석연구원은 "최근 지방과 수도권의 미분양이 증가하면서 청약 심리가 살아나지 않는 모습"이라며 "정부의 대대적인 규제완화 이후 일부 반등 조짐을 보이는 곳도 있지만 여전히 집값이 하락세를 보이고, 경기 침체도 지속되면서 청약을 미루는 수요자들이 많다"라고 말했다.
최근 분양 단지 가운데 일부는 중도금 대출 이자가 시중은행의 담보대출 이자 3∼4% 대 보다 높은 6%대에 달하는 등 이자 부담도 청약률 감소에 영향을 주고 있다. 반면, 서울은 1분기 분양된 3개 단지가 모두 순위 내 마감에 성공해 쏠림 현상이 나타나고 있다. 지난 1분기 서울에서 일반분양된 아파트는 3개 단지 총 393 가구 청약 가구수로, 총 2만 2천401명이 신청해 청약 경쟁률이 평균 57대 1에 달했다.
연초 강남 3구와 용산구를 제외한 전역이 규제지역에서 풀리면서 중소형 주택 청약 추첨제가 60%로 확대되고, 전매제한 기간을 1년으로 단축하기로 하는 등 규제완화 방침의 효과를 즉각 누린 것이다. 이는 규제지역 해제 직전인 지난해 4분기 강동구 둔촌동 올림픽파크포레온 둔촌 주공 등 서울 아파트의 1순위 청약경쟁률이 평균 6.0대 1에 그친 것과도 달라진 분위기다.
GS건설 이 지난달 분양한 서울 영등포구 영평동 1가 영등포자이디그니티는 98 가구 일반분양에 1만 9천478명이 신청, 평균 경쟁률 198.8대 1에 달했다. 역시 지난달 분양한 서울 은평구 역촌동 센트레빌 아스테리움 시그니처도 214 가구 분양에 2천430명이 신청해 1순위 경쟁률이 평균 11.4대 1이었다.
올해 들어 계약률도 상승해 완판 행진이 이어지고 있다. 지난해 말 분양된 강동구 둔촌 주공 재건축 단지인 올림픽파크 포레온과 성북구 장위 자이 레디언트는 당초 청약률은 높지 않았으나, 규제지역 해제 훈풍과 인근 시세 상승으로 최근 무순위 접수 등을 거치며 100% 계약률 달성에 성공했다.
올해 청약시장 침체는 분양물량 감소에서도 확인할 수 있다 연초 규제지역 해제에도 불구하고 1분기 전국 분양 물량은 34개 단지 총 2만 6천437 가구 조합원분 포함한 총 가구수 로, 당초 계획됐던 101개 단지 7만 8천159 가구와 비교해 34%가량만 분양하는 데 그쳤다.
한 대형 건설사 관계자는 "지방 사업의 경우 특히 공급 과잉에 따른 미분양 우려가 커 분양 일정을 미루는 회사가 많다며 섣불리 뚜껑을 열었다가는 미분양 폭탄을 떠안을 수 있어 분위기가 나아질 때까지 상황을 지켜보고 있다"라고 말했다.
분양이 줄면서 국토교통부가 집계한 2월 기준 전국 아파트 미분양 가구수는 7만 5천438호로 연초와 비슷한 수준을 유지했다.
그러나 건설사들이 제대로 신고하지 않고 숨겨놓은 미분양까지 고려하면 실질 미분양은 이보다 훨씬 많을 것이라는 게 업계의 분석이다 전문가들은 본격적으로 분양이 늘어날 것으로 예상되는 4월 이후 청약시장에 주목하고 있다. 2분기 청약 결과가 올해 분양시장의 바로미터가 될 것이라는 관측이다.
부동산 R114에 따르면 이달에 전국 41개 단지에서 3만 251 가구 조합원분 포함한 총가구수 기준 가 분양되는 등 2분기에만 98개 단지에서 7만 3천여 가구가 분양될 것으로 집계됐다.
일단 이달 4일 청약받은 서울 동대문구 휘경자이 디센시아는 329 가구 분양에 1만 7천13명이 신청해 평균 51.7대 1이라는 양호한 성적을 거뒀다. 전용면적 84㎡의 경우 분양가가 10억 원 미만으로 인근 새 아파트와 비교해 가격경쟁력이 있다는 평가를 받았다. 이 아파트의 가점도 최고 77점으로 높았다.
수도권 공공택지인 경기도 화성 동탄 2 지구 동탄 파크릭스는 지난 10일 438 가구 일반분양에 3천403명이 접수해 순위 내 마감됐다. 그러나 일부 수도권 민간 택지나 지방에서는 청약미달이 나오면서 공급 계획을 연기하는 상당히 많을 것으로 전문가들은 예상한다.
이달 지방에서 공급된 천안시 북천안자이 포레스트, 울산 온양발리 신일해피트리 더루츠 등은 2순위 청약에서도 모집가구수를 채우지 못했다.
중도금 대출과 무순위 요건 완화 등 청약제도 개선으로 분양가가 시세보다 저렴하거나 입지 여건이 좋은 서울과 수도권 일부 지역에는 청약자가 몰리겠지만 지방은 미분양 리스크가 이어지면서 청약 미달이 발생할 것"이라며 이런 지역은 분양 일정도 미뤄질 수 있다"라고 말했다.